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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e inversionistas

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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e inversionistas
ANALISIS DE POSICIONES DE SUELO EN SANTIAGO METROPOLITANO Y
CIUDADES SATÉLITALES DE LA RM
VERSIÓN EJECUTIVA PARA PRENSA
¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
DIRECTOR DE ESTUDIOS
JEFE DE ESTUDIOS
JUNIO 2012
: ESTEBAN GONZALEZ
: EDUARDO MARTINEZ
¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
INTRODUCCIÓN
La escasa disponibilidad de suelo urbano para casas en Santiago Metropolitano es
un hecho. Los últimos antecedentes ADI 2010 y CCHC 2012 varían en un rango
entre 6.432 Há y 1.892 respectivamente, que alcanzarían para satisfacer la demanda
de los próximos 5 a 10 años.
La Modificación en trámite del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (MPRMS100) se hace cargo de este problema sumando 10.000 Há brutas para satisfacer la
demanda al año 2030. De no aprobarse esta modificación (escenario actual) las
casas se emplazarán en ciudades satelitales (más alejadas de los grandes centros
de servicios) pero que sí poseen suelo urbano como los poblados de Colina, Lampa,
Batuco, Talagante, Buin y Paine entre otras.
El suelo es un insumo fundamental del mercado inmobiliario, y en un contexto de
escasez, muchos desarrolladores e inversionistas han tomado posiciones que
aseguren la viabilidad para emprender proyectos en el corto y mediano plazo.
AGS se ha centrado en reconocer el modo en que los desarrolladores e
inversionistas han “puesto sus fichas” respecto al suelo urbano disponible
para casas, tanto en Santiago Metropolitano como en ciudades satelitales. Esto
permite elaborar un ranking respecto a los actores con mayores volúmenes de
suelo disponible.
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
METODOLOGÍA
Para realizar el análisis expuesto antes se procede en dos pasos secuenciales
A) Construcción de la Base de Datos
Se ha construido una base de datos georreferenciada en softaware Arc Gis 9.3, que
contiene la siguiente información:
•
Subdivisión predial CIREN Año 1997 actualizada en base a numerosos
estudios y visitas de terreno que ha desarrollado AGS
•
Propietarios registrados Servicio de Impuestos Internos (información
accesible a través de portal institucional)
•
Propietarios registrados en base de Datos AGS
•
Límites Urbanos y Usos de suelo. A partir de Instrumentos de Planificación
Territorial vigentes de carácter comunal e ínter comunal
•
Fotografías satelitales Google Earth (para determinar suelo urbano ya
ocupado o consolidado)
B) Procesamiento de la Información
Para procesar la información se aplican 3 filtros:
1. Filtro suelo apto para casas: Se conserva solo suelo urbano
efectivamente desarrollable para casas (se restan áreas verdes,
superficies con pendientes, areas industriales, etc)
2. Filtro por tamaño: Se conservan solo los propietarios con volumen de
suelo disponible superiores a 5 Há
3. Filtro por tipo de propietario: Se conservan solo propietarios privados
(Sociedades y personas naturales), se excluye superficie perteneciente
al FISCO (Incluye ejército, predios municpales, etc)
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
Aplicados los filtros se procede a analizar la información para las siguientes unidades
espaciales:
• Santiago Metropolitano
Considera las 37 comunas dentro del Limite Urbano Metropolitano de la RM,
conocidas también como Área Metropolitana de Santiago (AMS). Se exceptúan
Isla de Maipo y San José de Maipo que poseen dinámicas asociadas a otro tipo
de mercado inmobiliario (parcelas de agrado) que difiere del tipo de mercado que
se busca analizar.
• Ciudades Satelitales
Considera diversos poblados fuera de del anillo de Santiago Metropolitano. Las
comunas estudiadas son: Colina, Lampa, Padre Hurtado, Peñaflor, Talagante, El
Monte, Buin y Paine.
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
RESULTADOS DE ANALISIS DE SOSTENDORES CON
SUELO URBANO DISPONIBLE PARA CASAS
Suelo Urbano para Casas en RM
(Propietarios identificables con más de 5 Há)
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
En base al análisis desarrollado se obtienen los siguientes resultados:
•
Se registró un total de 287 propietarios que suman una superficie global de
13.000 Há disponibles dentro de la Región Metropolitana (RM).
•
Un 75% (9.700 Há) corresponden a suelos disponibles en ciudades satelitales
y solo un 25% (3.300 Há) a suelos dentro de Santiago Metropolitano.
TIPO DE AREA
Ciudades Satélitales
COLINA
LAMPA
BUIN
TALAGANTE
PADRE HURTADO
PAINE
TIL TIL
EL MONTE
PENAFLOR
Santiago Metropolitano
PUENTE ALTO
PENALOLEN
SAN BERNARDO
HUECHURABA
LA FLORIDA
LO BARNECHEA
RENCA
MAIPU
CERRILLOS
PUDAHUEL
QUILICURA
Total General RM
Superficie % del Total Propietarios Catastrada General de Identificados (Há)
la RM
(Nº)
9.693,3
75%
159
3.367,3
26%
20
3.244,0
25%
18
1.237,7
10%
61
724,9
6%
18
507,8
4%
10
314,8
2%
23
182,5
1%
1
74,5
1%
4
39,8
0%
4
3.316,3
25%
128
1.079,4
8%
31
540,5
4%
11
473,6
4%
32
318,3
2%
24
306,0
2%
6
251,1
2%
8
137,8
1%
2
119,0
1%
10
41,5
0%
2
31,5
0%
1
17,6
0%
1
13.009,6
100%
287
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
•
Dentro del Santiago Metropolitano los resultados son los siguientes:
o 5 desarrolladores poseen un tercio del suelo disponible
En términos de posesión de suelo urbano para casas Inmobiliaria
Aconcagua domina el mercado seguido por SOCOVESA, Inmobiliaria
Crillón (Parque Cousiño Macul), SINERGIA e Inmobiliaria Jaimovich
(Controla Proyecto las Pircas en Peñalolén).
o El segundo tercio del suelo disponible lo controlan 19
Inmobiliarias e inversionistas
Estos propietarios tienen posiciones que representan entre el 1% y 2,4%
del suelo identificado dentro del AMS, entre ellos se cuentan ENACO, el
Consorcio MBI (Manquehue y Brotec Icalfal), Inmobiliaria Pocuro y
BESALCO entre otros.
o En el último tercio del suelo existen 104 propietarios y ninguno
representa más del 1% del suelo identificado.
Nº
5 MAYORES SOSTENDORES
SOSTENDORES MEDIANOS (1‐2,3%)
SOSTENDORES PEQUEÑOS
Há
5
19
104
% del Total
1084
33%
971
29%
1261
38%
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
•
En ciudades satelitales los resultados son los siguientes:
o 5 grandes sostenedores controlan cerca del 40% del suelo
identificado
Los 5 sostenedores que dominan el mercado fuera del Santiago
Metropolitano en términos de posesión de suelo urbano para casas son
Manquehue, el Propietario de ZUDC Limpangue (un área urbana de
desarrollo controlado al sur – poniente de Batuco), Consorcio de
CORPBANCA-BICE VIDA- CNS (Consorcio Nacional de Seguros), ECSA y
AGSA.
Inmobiliaria Aconcagua queda en un sexto lugar muy cerca de AGSA es
por esto que se lo ha considerado igualmente como parte de los Mayores
Sostenedores (ver tabla más abajo).
o Otros 12 actores relevantes representan una cuarta parte del suelo
disponible:
Estos propietarios tienen posiciones que representan entre el 1% y 3,5%
del suelo identificado fuera del AMS, entre ellos se encuentra Inmobiliaria
FFV, SOCOVESA, H&C y Empresas Harseim (Proyecto La Reserva) entre
otras.
o En 32% del suelo restante existen 141 propietarios y ninguno
representa más del 1% del suelo identificado.
Nº
6 MAYORES SOSTENDORES
SOSTENDORES MEDIANOS (1‐3,5%)
SOSTENDORES PEQUEÑOS (‐1%)
Há
6
12
141
4182
2443
3069
% del Total
43%
25%
32%
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
•
A nivel global de la RM los resultados son los siguientes:
o Los 10 principales actores que se presentan a continuación controlan el
45% del suelo urbano disponible para casas.
SOSTENDOR
RANKING RM
1
INMOBILIARIA MANQUEHUE
2
PERSONA NATURAL
3
INMOBILIARIA ACONCAGUA
4
BICE VIDA ‐ CORPBANCA ‐ CNS
5
INMOBILIARIA ECSA
6
AGSA INMOBILIARIA
7
INMOBILIARIA SOCOVESA
8
INMOBILIARIA FFV
9
ZUDC EL TAQUERAL
10
AGRICOLA EL HUINGAN DE LIPANGUI
Superficie Catastrada Há
% de RM
13010
100,0%
1080
8%
921
7%
747
6%
684
5%
563
4%
515
4%
507
4%
328
3%
293
2%
256
2%
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¿Cómo mueven sus fichas los desarrolladores e
inversionistas inmobiliarios en la RM?
CONCLUSIONES FINALES
1. La proporción de suelo urbano disponible para casas dentro de Santiago
Metropolitano (3.300 Há) confirma el fenómeno de escasez. A ritmos de
consumo históricos (que dependen del dinamismo económico) el horizonte de
agotamiento será de 5 a 8 años.
2. Tres cuartas partes del suelo urbano disponible para casas, capaz de
absorber demandas de mediano y largo plazo, se ubica en ciudades
satelitales alejadas del centro de Santiago.
Estos suelos poseen
condiciones especiales para el desarrollo de proyectos inmobiliarios que
implican mayores plazos de aprobación. (Zonas urbanas de desarrollo
condicionado. Aprueban Estudios de Impacto Urbano)
3. Tanto el suelo dentro de Santiago Metropolitano, como en ciudades
satelitales, esta controlado mayoritariamente por inmobiliarias y
consorcios de inmobiliarias con bancos, siendo minoritario el volumen de
suelo en manos de personas naturales.
4. El control de inmobiliarias sobre el suelo redunda en dos modalidades de
desarrollo.
•
El controlador desarrolla solo un gran proyecto: el controlador
desarrolla solo un proyecto de largo plazo (como SOCOVESA en
Larapinta, o Inmobilliaria JAIMOVICH en Las Pircas de Peñalolén)
•
El controlador o controladores venden macrolotes a otros
desarrolladores: Es el caso de Piedra Roja en donde Inmobiliaria
Manquehue además de desarrollar sus propios proyectos ha invitado a
Inmobiliarias como SOCOVESA y SIENA
5. De no aprobarse la modificación en trámite para ampliar el área urbana en
zonas más cercanas a Santiago, en el futuro, la mayoría de las casas se
emplazarán en áreas satelitales. Esto estimulará cada vez con mayor fuerza
nuevos proyectos de transporte público interurbano (como trenes) y
presionará por mejoramientos en la red de buses interurbanos.
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