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Captura de plusvalías y su impacto en el desarrollo urbano

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Captura de plusvalías y su impacto en el desarrollo urbano
Captura de plusvalías y su impacto
en el desarrollo urbano
Implementación de la Recuperación
de Plusvalías en América Latina
Políticas e Instrumentos para el
Desarrollo Urbano
Martim O. Smolka
Quito Ec. Junio 2014
MINDUVI-IADB 6-2014
Martim O. Smolka
1
La Urbanizacion genera fuertes plusvalias
(especiamente en paises del tercer mondo)
Multiplicador Urbano
Mark-up en nuevos
desarrollos
Valorización por
inversión publica
•  >400% en la conversión de suelo rural a urbano (Mayo et alli
1996, Bouillon 2013)
•  Suelo servido US$145/m2
•  Costos servicios 10 a $35/ m2 (Vetter et alli 2012)
•  peatonalización de Ica Ucayali (Lima) inversión de S/9.5KK
=> plusvalía de S/94.5 KK (2011/13) - reg. exposición de
motivos proyecto de nueva ordenanza
Valor de los derechos
de edificabilidad
•  Valor del m2 con CA adicional> US$500/m2 OUFL (Sandroni
2012)
Expectativas en
nuevas urbanizaciones
•  M2 > 8x 1992/93 – anuncios del plan Ciudadela Desepaz (Cali,
Co) (Bonilla, L 1997)
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Martim O. Smolka
2
La Urbanizacion genera fuertes plusvalias
(especiamente en paises del tercer mondo)
Multiplicador Urbano
Mark-up en nuevos
desarrollos
Valorización por
inversión publica
•  >400% en la conversión de suelo rural a urbano (Mayo et alli
1996, Bouillon 2013)
•  Suelo servido US$145/m2
•  Costos servicios 10 a $35/ m2 (Vetter et alli 2012)
•  peatonalización de Ica Ucayali (Lima) inversión de S/9.5KK
=> plusvalía de S/94.5 KK (2011/13) - reg. exposición de
motivos proyecto de nueva ordenanza
Valor de los derechos
de edificabilidad
•  Valor del m2 con CA adicional> US$500/m2 OUFL (Sandroni
2012)
Expectativas en
nuevas urbanizaciones
•  M2 > 8x 1992/93 – anuncios del plan Ciudadela Desepaz (Cali,
Co) (Bonilla, L 1997)
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3
Plusvalías
Incrementos inmerecidos de valor de la tierra
Los incrementos resultantes del
esfuerzo del propietario no son la
regla sino la excepción
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Martim O. Smolka
4
Alejo Carpentier
(1904-1980)
Hay dos mecanismos que
mueven al mundo:
el sexo y la plusvalía
Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notablemente en el
desarrollo de la literatura latinoamericana, considerado uno de los grandes
escritores del siglo XX Premio Cervantes 1977
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5
Para prevenir cursos indeseados
las sociedades aprendieran a
controlar los excesos del sexo
e.g. pedofilias
Es hora de hacérselo
con las plusvalías…
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6
Efectos en los precios por cambios Administrativos
en el usos de suelo (Factos Estilizados)
Precio
Plusvalias en
Tipo de
Precio pos
antes del Incremento
un lote de
cambio
cambio de uso cambio (US
(%)
5,000 m2
2
(US$/m )
del suelo
$/m2)
(US$)
Conversión Rural
a Urbano
2
400
10
40,000
Edificabilidad
100
80
180
400,000
Zonificación
200
100
400
1,000,000
Source: Preparado por el autor.
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7
Efectos en los precios por cambios Administrativos
en el usos de suelo (Factos Estilizados)
Precio
Plusvalias en
Tipo de
Precio pos
antes del Incremento
un lote de
cambio
cambio de uso cambio (US
(%)
5,000 m2
2
(US$/m )
del suelo
$/m2)
(US$)
Conversión Rural
a Urbano
2
400
10
40,000
Edificabilidad
100
80
180
400,000
Zonificación
200
100
400
1,000,000
Source: Preparado por el autor.
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8
R+V a ‘no brainer’?
Por qué es tan difícil financiar la
infraestructura pública que aumenta el
valor de la tierra servida por mucho
más que el costo de la infraestructura
misma? (Shoup 1994 p. 236 236)
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9
Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra
según acceso a infraestructura y distancia al centro*
vs. Costos de Urbanización (US$/m²) **
Acceso adicional a
Servicio
Distancia al centro Kms
5-10
15-20
25-30
Costo de
Inversión
11.1
5.1
3.2
1.02
+ Pavimentación
9.1
4.8
3.4
2.58
+Alcantarillado
8.5
1.8
0.3
3.03
+ Agua
Fonte:
* - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a
RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987
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10
Definición:
La recuperación de plusvalías se
refiere al recobro, por el Estado,
de los incrementos en el valor del
suelo (ganancias inmerecidas o
plusvalías), generadas por
acciones diferentes a la inversión
directa del propietario.
Ref - incrementos generados por las inversiones públicas y por
acciones administrativas (CAs, R-U etc)
Los incrementos en los precios de la tierra debidos a mejorías por
iniciativa propia son la excepción.
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11
¿de que estamos hablando?
Movilización de incrementos de valor
de suelo
Intervenciones públicas que generan
incrementos en el valor del suelo
Redistribución de cargas y beneficios
públicos
En beneficio de la comunidad
‘Juegos’ de suma positiva
Lima, Pe - 21/3/2013
12
Martim O. Smolka
Por que recuperar plusvalías?
Eficiencia
•  Compensar el cuesto marginal impuesto a
la ciudad como un todo, con el beneficio
marginal a lotes individuales.
Equidad
•  Algunos propietarios mas beneficiados
que otros por las intervenciones publicas
•  No se trata de penalizar unos sino a
favorecer a todos
Sustentabilidad
•  Financiación del desarrollo urbano con las
plusvalías que se genera en el proceso …
•  El desarrollo cría su propia financiación
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Martim O. Smolka
13
Recuperación de las
plusvalías
Antecedentes históricos
q No nuevo en la agenda
El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue
construido en 1809 utilizando una forma de
contribución de mejoras.
© kamilokardona/wikimedia commons
–  Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th
–  1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira
Haussmann
–  Precedentes en AL
• 
• 
• 
• 
• 
Puente del Común Bogotá 1809
1909 São Paulo tasa de pavimentación (idem Chile 1927/1953)
Honduras desde 1940
Guatemala 1956…
Algo en prácticamente todos los países
–  UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976
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Recuperación de las
plusvalías
Antecedentes históricos
q No nuevo en la agenda
El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue
construido en 1809 utilizando una forma de
contribución de mejoras.
© kamilokardona/wikimedia commons
–  Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th
–  1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira Haussmann
–  Precedentes en AL
• 
• 
• 
• 
• 
Puente del Común Bogotá 1809
1909 Sao Paulo tasa de pavimentación (idem Chile 1927/1953)
Honduras since 1940
Guatemala 1956…
Algo en todos los países
–  UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976
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Crecente popularidad
Tendencia a la
descentralización fiscal
•  Estimulo a nuevas fuentes de ingreso
•  Mayor autonomía fiscal
Planeamiento y Gestión
Urbanos
•  Del Planeamiento comprensivo a intervenciones ad-hoc
•  Negociación y en el relajamiento de las normas
Redemocratización y
Aumento de la
Consciencia Social
•  Demandas por mayor equidad en la provisión publica
•  Función social de la propiedad , derecho a la ciudad etc.
Agendas Neoliberales y
Privatización (paradojo)
•  Eficiencia marginal privados vis beneficio públicos
•  Inherente a pacerías publico privadas
Influencia das Agencias
Multilaterales
•  WB, IADB $ tierra para financiar infraestructura
•  UN-Habitat - Value Sharing , PILAR , Dialogues WUF-7
Consideraciones
Pragmáticas
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•  Transparencia LVI antes = ganancias no operacionales
•  Discrecionalidad con los (o falta de) fundos Economist
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Instrumentos de recuperación
de las plusvalías – Menú amplio
Impuestos
Regulacion
Tasas
Otros
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Menú de Instrumentos
q Gestión de tierras publicas
– 
– 
– 
– 
Adquisición pública de tierra
Bancos de tierras
Arrendamiento de tierras
Anuncio de proyecto y avalúos de referencia
q Impuestos, tasas, y contribuciones de mejoras
–  El impuesto a la propiedad inmobiliaria
•  Tributación sobre el valor de la tierra
•  Incremento temporal de la tasa de impuesto a la propiedad inmobiliaria
–  Contribuciones de mejoras
•  Variantes (e.g.Tranque Lauquen)
q Aportaciones urbanísticas (exacciones)
–  Impacto vial Guatemala
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Menú de Instrumentos
q Transferencia de derechos de desarrollo
–  Porto Alegre
q Contrapartidas por derechos de construcción
–  Operaciones Inter-ligadas
–  Participación en Plusvalías en Colombia
–  Outorga Onerosa do Direito de Construir, (OODC)
q La declaratoria de desarrollo y construcción
prioritarios
–  venta forzosa en pública subasta - Bogotá,
q Reajuste de tierras
–  Planes Parciales en Colombia
–  Las Operaciones Urbanas en Brasil
–  Subasta de Derechos Adicionales de Construcción: CEPACS
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‘Comunalidad’ entre los instrumentos
Facto generador: incrementos (corrientes,
pasados o futuros) de valor del suelo
Asociado a beneficio urbano
inmediato o directo
Pago no siempre en dinero
Ad-hoc, no permanentes
Objetivos no necesariamente de recaudación
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Alternativas de financiación
One size DOES NOT fit all!
Infraestructura
Existente
Nueva
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Uso del Suelo
Existente
Nueva
Impuesto
predial
OODC
(cargas a los derechos de
construir)
Contribución
de Mejoras
Reajuste de
suelo
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21
Un Instrumento a cada situación y objetivo!
“…un coche para cada bolsillo y propósito“ Estrategia GM Alfred Sloan’s 1924
Situación
Aplicable
Beneficio publico
Inconveniencias
CEPACS
Nuevos desarrollo Subasta de
Edificaciones
derechos
Expectativas
‘Financieracion’
Exacciones
Desarrollador
beneficiándose
cambio de norma
Compensaciones
al publico
Costo de
negociación
Discreción
Reajuste de
tierra
(Re-)Urbanizar
área
Propietarios
Ingreso de lotes
postergando
en el área
ventas
urbanizada
especulación
Contribución
de Mejoras
Inversión obra
publica
Recuperación
del Costo o
valorización
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Estimar beneficio
en cada lote
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Lecciones: Mitos
Technicalidades menos restrictivas que se supone
•  Avalúos de plusvalías y distribución de cargas eg. Proxies BC
Promotores - disposición de pagar
•  Interés mutual (publico/privado) gana-gana e.g CEPACs
•  Cría mas oportunidades que inhibición
No impedimento legal
•  Experiencias precediendo la legislación
•  “Enriquecimiento sin justa causa” Principio constitucional ciudadano no puede acumular riqueza que no resulte de su esfuerzo
propio.
Recursos potencialmente significativos
•  Especialmente cuando comparados a $ investimentos públicos
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Lecciones: Experiencia LAC
Recuperación de Plusvalias hace sentido
•  Algo es recapturado en todos los países mismo sin
intención deliberada o implícitamente!
No se esta (re)inventando la rueda
•  Alguna legislación existente en prácticamente todos
los países de la región
Casos exitosos no por emulación
•  Necesidad local – Instrumentos creativos, own spins
•  Tentativa y error en la evolución: ref Br, Co etc
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Evaluación
Debate R+V todavía dominado mas por temas de
equidad social que por su relevancia a la promoción
del desarrollo urbano y autonomía fiscal .
Resistencia – los 4 I’s
•  Ideología - interferencia publica
•  Interés – promotores ≠ propietarios => Reglas de transición
•  Ignorancia - Inflacionaria? Derechos adquiridos?
•  ... E Inercia!
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Recomendaciones
Condiciones de
Implementación
•  Relevancia de las reglas de transición
•  Evitar inconsistencias (e.g TDR x OODC)
•  Otros: timing, inter-agencias, continuidad
Aprender con la
experiencia
•  Necesidad de documentar
•  Diseminación de experiencias
Promover apoyo
publico
•  Informar el publico - entender las ventajas
de R+V para el enfrentar problemas sociales
reconocidos
•  Mas allá de general recursos
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Recuperación de las plusvalías
Debe hacerse
•  Potencialmente muy relevante
al desarrollo urbano
Puede
hacerse
•  La legislación existente es
complaciente
ya se ha
hecho
•  Algo en prácticamente todos los
países
y se puede
hacer mejor
•  Casos notables elocuentes
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Martim Oscar Smolka
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA 02138, USA
Tel: 1- (617) 503 2155
Fax: 1- (617) 661-7235
e-mail: [email protected]
http:\\www.lincolninst.edu
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28
The Economist, January 11th 2014, pg 12
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29
1791, Architect Charles Mangin’s
Proposal submitted to the Nat’l Assembly to reform Paris:
The acquisition and resale of houses and land would yield
a continuous profit that could be gathered in a fund for
the improvement of Paris and used to pay for the
squares and public monuments in the proposed plan.
Haussmann strongly influenced by Mangin.
Build a new square where the place du Chatelet
stands today and then publically redevelop all of
central Paris piece by piece, using the proceeds
from previous development.
Source: Charles Mangin, “Expose et analyse du plan et projet presénté à
l’Assemblée nationale avec les moyens d’en opérer l’éxécution” Paris 1791, pp1011 . Cited in Kirkland, Stephane, “Paris Reborn: Napoléon III, Baron
Haussmann, and the Quest to Build a Modern City St. Martin’s Press, NY 2013,
pg 138
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Reconoscimiento
El argumento de autoridad
El incremento no merecido resultante del aumento
de valores de suelo debido al cambio de uso de suelo,
a inversión o decisión pública o al crecimiento general
de la comunidad, debe estar sujeto a la recuperación
adecuada por entidades públicas (la comunidad) …
(Recomendación D3. B), ref. Peñalosa 1983, p. 19).
The Report of Habitat:
United Nations Conference on Human Settlements,
Vancouver, Canada, May 31-June 11, 1976;
Declaration of Principles, in its section II, Item 10.
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31
Asia
Taiwan
Coreia
Impuesto directo al incremento
de valor de la tierra
Reajuste de Suelo
Hong Kong
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Japón
Leasing de Suelo
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Reajuste del suelo en Japón
q  10,051 proyectos de 1954 a 2000
q  Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana
q  Actualmente (Marzo 2000) – 2,027 proyectos en
implementación
q  Nagoya – ≈ 90% de la área construida urbanizada
q  Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua,
electricidad etc...
q  Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la agencia,
de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los costos de
las inversiones.
Fuente: Kiyotaka, Hayashi “Land Readjustment as a crucial Tool for Urban
Development” Paper presented at the Land Readjustment Workshop – LILP
Cambridge 21-22 Marzo de 2002
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Europa
‘Planning gain’
Gran Bretaña Town and country planning act 1947
Leasing de tierra – e.g Rotterdam
Separación derecho de edificación
Ley de Desarrollo de tierra
Francia
ZAC
Holanda
... negociación público privada sobre
la repartición de costos de infraestructura
y forma de ocupación del suelo
Suelo para urbanización a precio cero!
Subastas de derechos de desarrollo.
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España
34
Estados Unidos y Canada
Zonificacion Inclusiva
Linkage fees
Tax increment financing
Special Business Districts
Fairhope
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Exactions
Tasas por impacto de desarrollo
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Estados Unidos y Canada
Zonificacion Inclusiva
Linkage fees
Tax increment financing
Special Business Districts
Fairhope
Exactions
Tasas por impacto de desarrollo
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Tasas de impacto y cargos por desarrollo
Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas
instalaciones de todo o parte de los costos de capital de la
infraestructura que están asociados con la construcción que
ellos efectúan.
Tienden a ser aplicadas en áreas urbanas de alto crecimiento
como en California, Florida y Georgia en los Estados Unidos, y
de Ontario y British Columbia en Canadá - desde los años 1950
(Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993; Amborski, 1988).
Mas tasas de impacto
Lima, Pe - 21/3/2013
37
Martim O. Smolka
Tasas de impacto de desarrollo
Implementadas originalmente en los 1970s
Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga una sola ves al gobierno local
como condición para obtener el permiso de construir;
Los ingreso colectados son acumulados al tiempo y deben de ser usados para
pagar pelas mejoras y expansión de la infraestructura Su popularidad esta aumentando en las ultimas décadas
25% de los gobiernos locales usan tasas de impacto (Lawhon, 2003) Mas de 25% de los nuevos desarrollos deben de estar pagando – pues colectadas
de comunidades de rápida expansión (Jeong, 2006)
Otros nombres para tasas de impacto y tasas de desarrollo: tasas de capacidad, tasas de
facilidades, tasa de recuperación de capital tasa de desarrollo de sistema, tasa de
expansión de capital), tasa de expansión, tasa de mitigación de capital .
Lima, Pe - 21/3/2013
38
Martim O. Smolka
Tasas de Impacto
q Pagos monetarios que se hace por una
ves, de una ves
q Usado por casi 1000 gobiernos locales;
q Ingreso: US$ 2 Bi en Fla. en FY 2005-6;
q Condados de Broward y de Palm Beach
desde 1977 y 1979 respectivamente
Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in
Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal
Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217
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39
Tasas de Impacto en Florida
- % de los ingresos propios Porcentual de los
ingresos propios
# de
Condados
>15%
5-15%
2a5
>0 y <2
0%
7
17
7
12
5
Populación
promedio del
condado
415,079
425,840
312,471
368,058
137,068
1.  Para la mitad de los condados los IF representan mas de 5%
de los ingreso propios
2.  Para solo 5 de los condados no hubo ingreso en el perido
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40
Estado del Arte
legislaciones y
experiencias en
América Latina
31 de Outubro de 2013
Martim O. Smolka
41
Comentarios por país - Argentina
q Atualmente com legislação Provincial e Municipal
–  Experiencias na RMBA
•  S Fernando
•  Trenque Lauquen (RMBA)
•  Moreno, Morón, Venado Tuerto
–  Cordoba - Obras publicas complementarias
–  Rosario
•  Contribución Compensatoria
q Propostas de lei nacional em discussão
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
42
Comentarios por país - Brasil
q Precedentes
–  CM - desde 1934 - porem SP 1909 pavimentação, 1921 DF(RJ)
–  Solo Criado 1976 - Carta de Embu
–  LDU de 1983
q LEI No 10.257, de 10 de Julho De 2001
–  Outorga Onerosa por Direito de Construir (separação de direitos)
•  Crecente absorção
•  Casos notaveis
–  Operações urbanas consorciadas
•  Rezonificações
•  CEPACs - SP
–  Outros
•  IPTU progressivo
•  TDC
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
43
Comentarios por país - Colombia
q Ley 388 de 1997
q Retrocesso em relação a PPV
–  Resultados limitados
–  Dificuldades administrativas
q Avanços na Contribuição de Melhoria
q Planos Parciais – Reajuste de terras em Bogota
q Outros
–  Declaratoria de Desarrollo Prioritario
–  Anuncio del Proyecto
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
44
Comentarios por país - Ecuador
q  COOTAD 2010 Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización
–  Possibilidade dos Municipios regular a captação de mais-valias
–  Cap VI - Artigo 556
•  Imposto de 10% a ganhos e mais valias nas transferencias de imoveis
•  Desconto das plusvalias nas expropriações para habitações sociais e
regularização
•  Referencia explicita a evitar enriquecimento sem justa causa
q  Otras
–  Corresponsabilidad para el bien vivir
•  BdE - Municipios oferecem colaterais - cobrando CM - para receber financiamentos
–  Experiencia de Cuenca com CM - com aval bancario
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
45
Comentarios por país - Mexico
q  Artigo 115, Constituição (1982 e reforma 1993)
–  Não se aplica!
q Operação Urbana em Sta Fe
–  Lixão e Mina de areia em centro empresarial)
q TDC - fracasso
q Reservas teritoriais em Aguascalientes
–  Prevenção de informalidade
q Imposto (IPTU) base solo
–  Baixa California
–  Mexicali
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
46
Comentarios por país - Uruguay
q  La Ley uruguaya de 2008 (Ley de Ordenamiento Territorial y
Desarrollo Sostenible 2008)
–  Articulo 46 - recuperar como mínimo el 15% del incremento derivado de
las acciones públicas.
q  Montevideo: Instrumento: precio de compensación desde 2001 (antes da Ley)
–  Carga de 10% sobre el valor total de la propiedad o de hasta 10% cuando
los proyectos están en áreas estratégicas o hacen parte de planes
especiales.
–  En 2011, la ciudad recaudó solamente $3.8 millones de dólares
–  Nuevos proyectos como FORUM, en el área del Puerto del Buceo y un
nuevo centro comercial (Shopping Nuevo Centro), puedan generar cerca
de $5 millones de dólares cada uno.
q  Municipalidad de Maldonado, Punta del Este, Uruguay
–  US$4.5 millones ou 11% dos total de investimentos ($40MM) (Mendive
2013).
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
47
Comentarios por país - Venezuela
q Reforma da Constitução (Bolivariana) de 1999
–  Inefetivo em geral
–  contribuciones especiales por los incrementos en el valor del suelo
•  resultantes de cambios en el uso del suelo o la densidad.
q El municipio de Baruta
–  ordenanzas de zonificación para el desarrollo de La Naya-Las Manitas
–  la urbanización Las Mercedes, un cargo de 5% de plusvalías.
–  Entre 2002 y 2010, se recaudaron US$9.4 millones (Monserrat Guzman 2010)
q Decreto 9050 de 15/6/2012 – Precio Justo
–  Cálculo do preço justo não incorpora impactos dos investimentos púb&priv
na área inmediata, nem rendas esperados pela N&R de uso do solo urbano.
–  Preço não pode considerar o valor atual de mercado - ref transação
anterior actalizada pelo IPC e Txj.
Martim O. Smolka
31 de Outubro de 2013
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Comentarios por país – Am. Central
q Guatemala
–  Proposta de ley nacional (dep Giordano)
–  Rehabilitação da CM
–  Impacto Vial
q Honduras
–  S Pedro Sula
–  Recem proposta de ‘Charter Cities’ (Paul Romer)
q Panama
–  ‘Lei da selva’ – liberalidade urbanistica –
–  Mercado mais pujante da AL
–  Oportunidade discussão novo Metro
q El Salvador
–  Ausencia de IPTU – porem varias taxas que incidem sobre o valor do
imovel
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Comentarios por país - outros
q Chile
–  Ley de Pavimentación - Comuna de Santiago, Ley n° 11.150 de Feb. 1953
–  Tentativas de discussão de lei nacional
–  Experiencia de Talca de aplicação de Reajuste de Terra
q Peru
–  Contribuição de Melhoria em 1992 em areas de baixa renda
–  Abortada quandos se pretendeu extender a areas de mais alta renda!
q Cuba
–  Oficina del Historiador de Havana
q Discussão incipiente ou inexistente
–  Bolivia, Costa Rica, Republica Dominicana, Paraguay, Nicaragua
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Algunas experiencias Notables
q Contribución de Mejoras
– Colombia
– Ecuador (Cuenca)
q Cargos por derechos de construir en
Brasil
– OODC
– CEPACs
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Contribución de Valorización - Colombia
Cali
•  30% del total de los gastos públicos
locales en el inicio de los 1980’s
Medellín
•  45 % gastos públicos locales en 1968
•  50% de todas calles pavimentadas
(Garcia Bolivar 2012)
Bogotá
•  ~ US$1 billón obras publicas 2005/14
•  Mejor aceptado que el Predial
•  Baja apelaciones a los montos cobrados
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Contribución de Mejoras - Cuenca, Ecuador
Regularidad
Ingresos
Performance
•  Últimos 10 anos 1,800 obras publicas
•  US$200 per cápita (> Bogotá’s US$150)
•  US$106 mm => pavimentando 270 km de calles
•  2010 - US$25 per cápita => US$12,4 millones
•  90% hogares pagan < 4 anos (plazo 7 anos!)
•  95% proyectos con 60% cubiertos por CM
•  Solo 3% contribuyentes incumplidos
Fuente (Rodríguez y Aulestia 2013)
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Contribución de Mejoras - Cuenca, Ec.
Vía financiada con el cobro de Contribución Especial de Mejoras en Cuenca
Fuente: Municipalidad de Cuenca
In Diego Aulestia y Vanessa Rodríguez “ Incentivos por el cobro de Contribución Especial de Mejoras para el
financiamiento de la infraestructura pública, Instituto Lincoln de Políticas de Suelo Nov 2013.
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Foto: Gilberto Simon
12,3km de extension y 40m
ancho
Vias exclusivas para el BRTs
Foto de Gilberto Simon
In Furtado et alli 2012
III Ave Perimetral en Porto Alegre
132,000 m2
adquiridos usando la
transferencia de
derechos como
moneda
Financiación
Mun + IDB
Costo de ejecución
U$ 53.0 millones
Adquisicion de tierra
U$20.0 millones
Adquisición consensual
US$ 3.2 millones
Adquisicion Contestadas
US$ 4.0 millones
Adquisicion con TDRs
(65% del total)
US$ 9.8 millones
Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre.
Furtado,F., Biasotto, R.,Maleronka, C. “Caderno Técnico de Regulamentação e Implementação da Outorga Onerosa do Direito De Construir - Ministério das Cidades y Lincoln Institute of Land Policy,
Dez de 2010
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55 Lima, Pe - 21/3/2013
Puerto Madero
– Buenos Aires
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Tasar el Valor del Suelo
Consenso entre economistas laureados por el Nobel
Paul Samuelson
(1970)
James Tobin
(1981)
Franco Modigliani
(1985)
James Buchanan
(1986)
Robert Solow
(1987)
•  Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting
production incentives or efficiency.
•  I think in principle it's a good idea to tax unimproved land, and particularly capital gains
(windfalls) on it
•  It is important that the rent of land be retained as a source of government revenue.
•  The landowner who withdraws land from productive use to a purely private use should be
required to pay higher, not lower, taxes.
•  For efficiency, for adequate revenue and for justice, every user of land should be required to
make an annual payment to the local government equal to the current rental value of the land …
William Vickrey
(1996)
•  Applying a tax to land values also means removing other taxes. This would so improve the
efficiency of a city that land values would go up more than the increase in taxes on land."
Joseph Stiglitz,
(2001)
•  … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of
sense because it is a non-distortionary source of income and wealth
57
MINDUVI-IADB
The property tax is, economically speaking, a
combination of one of the worst taxes – the part
that is assessed on real estate improvements …
and one of the best taxes - the tax on land or site
value.
William Vickery (1999)
Premio Nobel de Economia 1996
El Predial do ponto de vista econômico, é uma combinação
de um dos piores impostos – a parte que incide sobre a
edificações ... e um dos melhores impostos – o imposto
sobre a terra e a localização.
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“In my opinion, the least bad tax is the property
tax on the unimproved value of land, the Henry
George argument of many, many years ago”
Milton Friedman
1912-2006
winner of the Nobel Prize in economics, 1976
Milton Friedman (1978, 14)
(Mark Blaug. Economica, New Series, 47, no. 188 [1980] p. 472).
“En mi opinion, el impuesto menos malo es el impuesto a la
tierra no aprovechada, el argumento de Henry George de
muchos, muchos anos pasados”.
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